近期很多中国买家因为买过泰国房子房价没有上涨，而急于在交房前抛售，这部分买家把责任归结于销售方的夸大宣传，认为房价短时间没有暴涨就没有投资的价值了。有这样的心态其实也可以理解，因为在2017年开始消费泰国房子的中国买家群，和之前的不一样。
有什么不一样呢？我们先来看看这部分中国买家是如何表现的。
中国买家疯狂进入泰国房地产市场的时间是2017年末和2018年初，这个时候泰国的情况（更确切的说是曼谷）怎么样呢？
2018年曼谷本地居民的公寓购买量开始下降，最直接的原因就是银行货币政策开始收紧，泰国本地人第二套以上住房很难从银行贷到款。但是这是时候正是中国买家蜂拥进入曼谷房产市场的时候，我们看到那时候看到的包括Sansiri, Noble, Origin等开发商的新盘，特别是素坤逸沿线的，一开盘就遭到疯抢，新盘开盘几天卖完确实是真实发生的事。 这样情况下，中国买家对曼谷房产市场形成了很好的支撑，新盘价格也一路上涨。
这个时候来分析这部分中国买家，我们发现这部分人群中绝大部分是之前从来没有消费过海外房产产品的人，他们的年龄分布25-50岁之间，以新中产阶级为主，而且基本都经历了国内短时间的房价暴涨。我们可以把他们看成是海外房产产品的新消费人群。原来不消费，现在消费了，相当于我们熟知的消费升级，当然他们对于房子的理解会停留在国内房价暴涨的印象里面。
那好再来看泰国，这个时候曼谷泰国本地人房子买的少了，但是中国买家一下子涌进来，总的销量不减反增，市场更加火热。这下子泰国开发商开始误会了，销售情况很好啊，新盘可以多开了，卖的价格也可以更贵啊。泰国地主也感受到了热情，土地价格也节节攀升。就这样曼谷的房地产市场量价齐升。
但是到了2019年，中国内地因为中美贸易战越演越烈，中国经济增速放缓，影响开始加剧，人民币汇率对美元，和泰铢大幅走弱；资本出境的管控也越来越严厉。原本火热的中国买家泰国炒房热潮，似乎被这几盆水给瞬间浇灭。本来这部分新消费就是不明真相的进入市场，一旦市场环境发生变化，冷的速度会很快。这个时候还有了很多黑泰国房产的碰瓷号，大肆宣称卖泰国房子的人都是很坏之类，于是整个泰国市场不明真相的舆论也变差。开发商首先嗅到了气味，开始改变策略，曼谷房产市场销量开始下跌。相较于2018年的火爆，2019年的曼谷房地产市场有着不小的降幅。
看到这里，有没有感觉泰国的开发商也挺冤，对于市场突然的热度产生了误解，又突然遇冷，买卖双方都有不明真相。
仔细看看开发商这边，2019年后，因为新盘预售的情况不理想，曼谷开发商开始延迟新盘的上市时间。举个简单的例子，大开发商Sansiri原本计划年中发布的在RAMA9，通罗和普吉镇的新盘，被无期限延后。最近又爆出关闭中国办公室的新闻，很难相信这是当时项目一房难求的Sansiri。2019年上市开发商的同比利润下降，这样情况下，曼谷在售存量楼盘也开始了各自折扣和优惠活动。
面对这样的市场情况，泰国政府也并非无动于衷。因为经济处于下行周期，曼谷的公寓市场销量将会继续减缓，为了刺激放缓的经济增长和弱势的泰铢，泰国央行降息从1.75到1.5%，希望能刺激更多的消费，也希望能够增加本国居民对房地产的消费力。
因为2018年对市场的盲目乐观，有些非豪宅楼盘卖到了30万泰铢大关，但是一旦市场不好，这些高价盘是最先受影响的。30万泰铢以上曼谷的豪宅市场降得比较厉害，现在开发商也不敢多开高价楼盘，主要的精力放在了市中心的中高端盘和市郊的入门级楼盘。
现在这个时间段曼谷市中心的新盘推盘量还是比较稳定，市郊的推盘节凑要看轨道交通的铺设速度。今年新盘EIA通过的要求也更高，楼盘开发建造需要得到周边居民的同意，如果有不同意就面临不能开建的风险。很多楼盘开建时间延期了，也增加了项目开发的周期。因为购买需求的减少，很多存量的现房会有价格竞争，这个时候去曼谷淘现房可能会碰到不少优惠。总体来说，2019年末到2020年初，曼谷的新盘销售速度会减缓。
未来曼谷一些新的轨道交通站点沿线的区域会有机会，但是也不是所有的地方都有吸引力，个人还是看好素坤逸沿线。现在开发商还有很大的楼盘销售压力，不是主要中心区域的房源销售都有很大的压力。
根据CBRE的数据，2019年2季度有4022套新公寓开盘，相比1季度的2517套要多了将近60%，2019年下半年开发商应该会释放更多的新盘，因为上半年去库存的原因，很多新盘都延迟上市了。
2019年第二季度有33544套公寓正在建设中，相比一季度的30508套，上升了10.8%。在这33544套新房中间，有59.2%的新房大概19866套已经售出。现阶段开发商也不会放低价格来开盘，因为土地价格没有下降反而略有攀升。2019第一季度曼谷市中心的高端公寓的均价在267056每平，第二季度为256201泰铢每平，均价略有下降。
由于泰国本地贷款政策收紧的影响，和外国买家投资的减少，市中心区域的大量新盘销售会放缓。现在的买家相比之前对于房源产品也更加挑剔，对于销售方也会花更多的精力和成本来售卖他们的高端楼盘。虽然开发商还有比较多的存量现房，也会有一点销售优惠，但是开发商一定不会降低楼盘的平均价格，因为现在的地价不可能降低。
划重点！评价一下2019年曼谷过去的三个季度市场。
曼谷房价没有快速上涨，这个时间段正好吸收了2018年的非理性上涨，并且很多区域海外价格和泰国本地价格拉平了。（很多人不理解为什么同一楼盘海外价格要高于本地价，其实很好理解，每个国家的苹果手机价格都不一样，不同地区的营销成本和税收都不同，价格有差异很正常。但是市场确实也存在非正常加价，2019下半年后这样加价的情况有所改善）
相对而言如果海外买家选择去泰国曼谷买房的话，2019年下半年相比2018年是更好的时间，现阶段市场比较平稳，产品也有更丰富的选择。而这个时候如果选择交房前去抛售尚未交房2019年前的楼盘，显然是最差的选择，因为2019年前的高房价被市场吸收了没有涨幅，并且现在二手房交易量太小很难抛售，抛售就是亏损。（二手房交易流通不是看房地产市场，而是看行业从业者规模，曼谷的二手房市场只是刚起步）
经过这些分析，我们可以看到房价的上涨与否是受很多因素影响的，媒体经纪鼓吹的各种利好，红利等都是营销性说辞，没有太多参考的价值。
再来看看曼谷公寓的租住情况
根据CBRE的数据，2019年2季度在泰国有合法工作签证的的外来员工数量为221758人，相较于去年同期有了26.4%的增长。这部分增幅最大的来源来自临近国家如：缅甸，老挝和柬埔寨。在曼谷市区外派工作人员数量在90000左右，相较去年有2.8%的增长。日本籍的外派员工数量在34340人，仍然是曼谷最大的外派人员数群，占比达到总外籍人员的19%。
中国的外派员工也在增长，现在的数量是27651，一季度同步增长3.5%。当然这些数据是有工作签证的合法外派员工，据我们所知，更多的在曼谷打工的外籍人士是没有工作签证的，这部分人群可能是合法员工的4-5倍，也就说真正在曼谷工作的外籍人士可能有100万左右。
外籍员工最喜欢选择居住的区域仍然是素坤逸中心，是隆沙吞和中心隆披尼也占据一定份额。因为BTS的便利，素坤逸中心仍然是最大的聚集区。BTS沿线包括Asoke, Phrom Phong, Thong Lo, Ekkamai等站点链接工作地点更方便，生活商业设施也最齐全，个人认为这些区域也是继续会比较好出租。但是需要注意的是这些外派员工的租房预算并没有提高，也就是说你的房子相比周边租金不能因为你的房价贵而提高太多，这样就租不出去了。
至于楼盘产品到底如何分辨优劣，其实决定因素比较复杂。网上有很多楼盘测评类文案，多数是营销型号发布，参考意义不大。曼谷是土地私有制城市，和中国城市整体规划不同，最大的区别是：1 市中心区域不可取代 2 同一区域不同位置价值差别很大。选择中心区域这个不用多说了，注意同一区域相隔一条马路的楼盘可能会价格相差数倍，因为配套交通的细节决定了地块的价值和开发建造的档次，当然也会影响租金收益。
举例最近租金比较好的一个现房MQDC的101，因为带了很大的商业配套，出租效果出奇的好，租金也比之前预估的高很多，因为已经售完可以拿出来说一下。记住位置仍然是买房首要考虑的因素，但是位置这两个字要看好也不简单。
