很多人听国内一些中介忽悠，在泰国买房回报率高达5%－10%，于是兴冲冲就跑来泰国买了房，结果交房之后房子一直租不出去，当初介绍买房的中介早就没了踪影，要么就是一问三不管。作为房东身在国内也无暇打理。租不出去，再高的回报率都是浮云。

因此，在海外买房不仅仅只是考察项目本人，找一个靠谱的、能帮助你解决买房之后一系列问题：资金出海、收房、软装修、出租、收租、交物业费……的置业顾问，才能杜绝后患。

前两天，一个来曼谷工作的小哥看上了阿文买在BTS bangna的IDEO O2的新房，愿意出价每月三千人民币长租两年。然后，阿文成功让他租了朋友在同小区花六十多万人民币买的33平米一房，双方都皆大欢喜。阿文也顺水人情做了一回中国好邻居。

为什么这么做呢，因为朋友在国内，泰国的房子没人打理，当然是长租出去比较省心。但是阿文长期呆在泰国，短租当然收益较高，还可以灵活拿来招待朋友。今天的这篇文章，就说说，阿文从前两年在泰国买房到现在，都经历过哪些坑？先说说国内买房，十年前不带脑子随便买，只要你有钱，买到就是赚到。但是现在，房价越来越高，辛辛苦苦工作一年，还不够买个厕所，如果不是刚需，不要再给自己加杠杆购买。

炒房的黄金时代已经过去，谁来当最后的接盘侠，接手你高价买入的房。再加上国内出台的各种限购、首付比例的限制、增加贷款利率等多种密集调控手段，中国楼市几乎处于暂时被冻结状态。于是乎，有钱的国人为了资产配置分散风险，纷纷研究起海外投资，东南亚市场更是受到中国人的广泛青睐，尤其是距离中国超级近的泰国，成为了国人的后花园。

但是，在泰国购房，你以为的闭着眼睛就“既可以赚房租也可以赚升值”，真的是你以为的吗？抱着这个心态，无论在哪里投资，都可能入坑。

1、市场不相信眼泪，投资有风险，量力而行

如果说是为了投资买房，也要看时机、看资金实力、看个人情况。如果你能玩得起几百万的投资，去泰国看个几十万的项目，当然不在话下，喜欢就可以买，即便增值不如意，转手遇挫折，风景胜地，面朝大海，自住也开心啊。

如果你手上全部身家只有几十万资产，想投资泰国房产，则需要小心翼翼擦亮眼睛找到价值洼地，在地址、开发商、中介的选择上，识别每个环节的各种坑，争取获得更多的投资回报，守护不堪一击的有限资产。

毕竟你的投资出发点和风险承受能力和那些土豪们不一样，人家叫资产配置，你叫all in。如果你和我一样，手里只有几万或十几万，那就安心躺尸，收回野心，静观其变吧，或许高科技的线上房产投资平台才是你可以参与的，要不然就买个银行理财图个心安。

2、入门级海外房产投资首选地——泰国

泰国是东南亚第二大经济体，与中国友好建交，政治环境稳定，当地政府非常欢迎中国人前去投资。在买房城市的选择上，最受欢迎的主要是曼谷、芭提雅、清迈、普吉。外国人不可购买泰国的别墅和土地，除非通过注册泰国公司，以公司的名义购买。只可以买公寓总户数的49%，并获得永久产权。

所有公寓都是精装修，且按实际使用面积计算，绝不会出现国内“买100平米房子只得70平米”的奇葩公摊。不得不承认，泰国的使用面积算法真心实在啊。

3、不是所有地区投资回报率都在上涨

曼谷现在的房价均价在3~4万人民币/平米，然而我仔细看了下，值得投资的区域已经涨到4~6万了，其中豪华公寓也飙到10万以上了。

几年前曼谷房价还在1-3万时买入，现在就可以偷着乐了。随着国内房产政策一步步紧缩，大量资金流入东南亚市场，导致泰国曼谷的房价涨幅过快，然而，我们并不是第一波在泰国购房的外国人，日本人和香港人比我们跑得快，早就占领了那块价值洼地，现在进入市场，需要睁大眼睛，只能靠运气捡漏。

曼谷房价蹭蹭涨，但部分地区的租售比却在下降，为了赶上好形式，楼盘开发速度惊人，供需关系发生变化，租金也受到影响。比如地铁沿线的一套80平米公寓，每平米4万，总价320万人民币，一个月出租7000元（参考现在租金均价），租售比大约是1：457，也就是要花457个月（38年）收回成本，这个租售比和国内的某些二三线城市差不多。

但是，除曼谷以外的其它城市，情况就不一样，比如普吉岛，人民币60-100万可以买到配套设施非常完善的酒店公寓，随着普吉游客量每年的持续增加，游客对长租和短租公寓需求量大，可开发土地又越来越少，市场供不应求，租金涨幅快，再加上房子本身的增值，收回成本比曼谷要快得多。

其它城市如芭提雅，和普吉一样都属于人气和房产开发旺盛的地区，房价还不算高，涨幅稳定。相比之下，清迈房价较低，适合自主和养老，投资的话，并不是一个好选择。

4、几乎不能贷款，不太适合想用杠杆的人

若涉及到数额较大的房产，需要你全款买房，你还愿意吗？（土豪可以直接跳过这一段）以前在泰国买房，中国银行、中国工商银行还可以提供最长20年的贷款，但由于国内现在严格的外汇政策，中资银行已停止为大陆工作的居民提供房贷。找其它银行贷款，手续繁杂，耗时长。几十万、几百万的资金，若放在理财产品里，获得收益的同时，流动性还比房子好。

因此，如果本身抗风险能力弱，冲动的把全款投入到房产里，并不是唯一和最佳的投资选择。尤其是那是你的全部家当都的时候。

5、交通不便的偏远地区想转手，没那么容易！

（这是我个人非常顾虑的一点，毕竟，谁没有个急需用钱的时候呢……）投资买房，无非是等到房产增值可观时，转手卖掉。让资金活起来，才可以继续投资。

但是，泰国偏远地区的房子很难转手卖掉。这些交通不方便的偏远地区，想要转卖给泰国本地人，希望渺茫。泰国人自己买房，0首付，50年贷款，简直不要太轻松……为什么一定要买你地铁到不了的二手房？由于泰国太潮湿，很多房子的装修和家具寿命撑不到5年就得翻新和更换，多种原因，泰国人更习惯买新房。

那怎么办？如果你的房子处于曼谷的BTS或MRT延线上，交通便捷，外地人因长期工作或生意需要，选择在曼谷买房自住，才会成为你的接盘侠，或者你的房子有明显的价格优势，转卖给下一个不自住的投资者。如果是在普吉岛或芭提雅这种旅游胜地，则可以转卖给去当地长期旅居、养老的那部分人。

还有一个全身而退的方法就是开发商回购。比如泰国普吉岛新运作的楼盘，都有不同的回购政策，有的是5年原价回购，有的是5年110%溢价回购，这种给了回购承诺的开发商项目，可以优先选择。

回购政策就是一颗定心丸，就算房子没有增值（不太可能），也有后路可退。 千万别买太小众的地方，除非自住，不然很多地方别说转手了，甚至连租都租不出去。而且，太偏的地方升值空间堪忧，有些地方物价20年没涨过，房价估计也谈不上什么升值。

6、买房不能移民

泰国是非移民国家，不管你买什么样的房，都不能加入泰国籍。因此，想彻底转移资产的跑路人士，或者想找个中间跳板再跑到其它国家的土豪们，只能移步选择移民国家。这一点，注意别被某些居心不良的中介忽悠。泰国这个小小佛教国度对自己的土地和居民有强烈的保护心理，如果允许外国人买地，可以移民，那估计很快就被外国人买光，特别是随处可见的中国人。

既不能移民，也不能取得长期或永久居留权，目前最多的签证选择是旅游签，一次最多待一个季度。年满50岁的可以办养老签证，最长居留时间15个月。还有工作签证、商务签证、学生签证、依亲签证等等。今年初(2月1日)泰国又推出 “智慧签证”计划，吸引国外人才，包括科技人才和投资者等。

获得智慧签证的外籍人士，在泰居留期最长可达4年，还将享受一系列优惠待遇。虽然泰国不是移民国家，但签证的选择却多种多样。如果你的海外投资是为了移民，当然就不适合在泰国买房。

7、房价便宜，物管费高，但服务质量远超国内

泰国大部分公寓的物管费在45-65泰铢/㎡，也就是人民币9元左右，甚至更高。一套90平米的两居室，一年的物管费要交10000元左右呢。但物管费和开发商的配套设施及提供的服务成正比，公寓的配套设施一般都包括游泳池、健身房、公共休闲区、阅览室、花园、24小时的监控和安保服务，这些都不再额外收费。

值得一提的是，开发商修建的车位不卖也不出租，供业主免费使用。这么看来，他们收9元左右的物业费，没有公摊面积，也是情理之中、物有所值了。

8、不是所有公寓都可以让你开民宿

每年飞往泰国的游客量都在上涨，除酒店以外，年轻人更希望尝试住在不同风格的民宿里，民宿类的短租房成了市场空缺，旅游旺季时供不应求。“

2017年赴泰旅游的外国游客总数超过3500万人次，较2016年同期增长8.77%，其中中国游客量超过980万人次，占游客总量的近三分之一。很多中国人在泰国投资买房，是为了做民宿赚取更多利润。但也不要以为交给第三方公司打理，就能轻松当甩手掌柜，随时会因为诸多杂事多次往返泰国，上班族就不要考虑了。

然而，泰国很多公寓明令禁止做Airbnb，因为不利于公寓的整体管理。无照经营日租房也是违法的行为，被抓到后，不仅会被罚款，甚至会受牢狱之灾，不要抱侥幸心理哦！因此，要根据公寓的不同规定，选择适合自己的房子。阿文作为一个资深的民宿房东，不单单在民宿运营、流量导入方面有丰富的经验，还清楚各个开发商和物业公司对待民宿的态度，同时能够处理好和物业公司之间的关系。

找他买房，可以将房子包租给他做民宿短租运营。如此才能真正做到做甩手掌柜。如果你是想旅行自住，或养老时住，则可以远离闹市区，远离可以做民宿的公寓，选择海岛的高档海景房，带指纹锁的公寓就不用担心你的邻居悄悄开民宿吵到你啦~

9、交通堪忧，堵到你怀疑人生

泰国政府一直在投入重金打造曼谷的便捷交通，舒缓拥堵现状，但无奈他们办事效率太慢，到现在还没看到成效。因此，最好买地铁沿线房产，在这种大环境下，交通越方便，地铁越容易到的地方，房产升值空间越大。曼谷是国际知名的“堵城”，一个路口堵半小时是家常便饭的事，办事迟到也无需责怪，多半是堵在哪条街了。

上下班高峰期坐BTS一样被挤得前胸贴后背，公交车破旧得可以做古董车了，有些木地板还咯吱咯吱，站台不批注清楚路线，许多路线谷歌还查不到，外国人还是放弃公交吧~大部分人会选择出租车出行，但很多出租车不打表，漫天要价，每上一辆车都得问句“By Meter？”也是心累。

当然，你也可以继续给道路添堵，租电动车、摩托车或小汽车出行，穿梭在拥挤的街道上。但是你一租车，他们当地的交通系统就会通知到泰国交警，泰国交警就会知道这辆车被外国人租了，那么你必须非常小心，包括不能乱停车啊之类的，但毕竟是外国人，对于当地的某些规则还是防不胜防，所以并不建议在曼谷租车，但如果到了普吉这类海岛景区就没关系~大胆租车、开车吧，交通一路通畅，沿着海边想去多远就去多远！

若打算在泰国长期居住，就算暂时不买房，也一定要先买车，没有车真的就是“举步维艰”了。除曼谷以外的芭提雅和清迈也在不断完善交通建设，普吉交通更是政府关注的重点，不仅新建机场分散成千上万的游客，还开始修轻轨和直通隧道，朝着规划好的蓝图发展。

10、套路太多，防不胜防

在国外，最常见的就是中国人骗中国人，泰国房地产开发商、代理商和中介市场，至少一半的中国人，新玩法和新套路层出不穷，带十个脑子去买房都有可能掉入陷阱，踩小坑也就算了，就怕损失大笔最后还买到问题房。至于有哪些套路，你们只能在买房过程中去亲自体会了。

因此，不要盲目去泰国买房的种种原因，投资有风险，谨慎点，多问个为什么，多做调查总是好的。那么，哪些情况下，可以愉快的买买买呢？

1、如果为了小孩在泰国上国际学校，享受好的教育资源，有一个在海边玩耍的快乐童年，是可以考虑去泰国买房的，毕竟泰国的医疗、自然环境、食物比国内好很多，国际学校的学费也比国内性价比高，居民的幸福指数是可以感受到的。

2、如果你因为工作、生意，或者有一些家庭背景和泰国相关，需要高频率去泰国，或者是仅仅喜欢在海边旅居，待几个月都依然很享受当地的人文风情、自然环境，则可以考虑在泰国买房。毕竟房产本身所带来的收益并不是你考虑的全部，你在乎的是为你带去的便捷、和泰国的紧密联系以及身心感受，是一种综合收益。

3、“投资如果能赚点更好，不能赚，自住也开心。”若是抱着这种心态在泰国买房，当然也没人阻拦你。泰国房子修得美、气候舒适、海边风景怡人、服务好、物价低，花同样的钱，在北京只能买个二手老破小，而在泰国可以买到真豪宅。

一点建议：东南亚市场是近几年的投资热点，但千万不要盲目跟风，如果真的决定在泰国投资房产，要选择大开发商项目，并且一定要亲自去了解情况，如配套设施、回购政策、周围公寓的租售比、空置率、投资回报率、其它费用等等，在看中的公寓附近住上一阵子，体验周边环境，看自己是否真的喜欢，生活是否便捷，周边配套是否完善，多点理性，少点冲动。

任何投资都有风险，多花点时间研究最优配置，动荡时代，选择适合自身情况的海外资产，危机来临时多一点希望。